Det kan vara mycket att tänka på när du ska köpa eller sälja en fastighet. Köparen har en långtgående undersökningsplikt, men även har säljaren en viss upplysningsskyldighet för de fel som fastigheten besväras av. Kostnaderna för att åtgärda ett fel kan uppgå till stora belopp och leda till stor värdeminskning av fastigheten. EZlegals jurister kan stötta dig genom hela processen, från juridisk rådgivning för att undvika en fastighetstvist till att agera ombud i domstol.
Ibland kan parterna behöva ta en fastighetstvist till domstol för att komma till rätta med problemen. Oavsett om du har köpt eller sålt en fastighet, kan våra jurister stå vid din sida genom hela domstolsprocessen. Tvister om fel på fastighet handläggs av allmän domstol. Det finns även en mark och miljödomstol som tar upp andra typer av mål som exempelvis kan handla om lantmäteribeslut.
När fastighetstvisten tas upp i allmän domstol träffas parterna först vid en muntlig förberedelse. Den syftar till att reda ut målet och undersöka om det är möjligt att parterna kan förlikas eller komma överens på något annat sätt än genom en huvudförhandling. Om parterna inte kommer överens kommer målet att avgöras i en huvudförhandling. Inför huvudförhandlingen ger parterna in bevisuppgifter som innehåller den bevisning de önskar föredra vid stundande huvudförhandling.
Om någon av parterna därefter inte är nöjd med tingsrättens dom, kan de överklaga domen till hovrätten. Det krävs då att hovrätten beviljar prövningstillstånd för att domstolen ska ta upp målet. Överklagandet ska vara skriftligt och ska ha inkommit till tingsrätten inom tre veckor från den dagen då domen meddelades. Lämnar hovrätten prövningstillstånd kommer målet prövas på nytt, annars gäller tingsrättens dom. Vi företräder våra klienter genom domstolsprocessen och hanterar kontakten med både domstolar och motparter. Om du står inför en fastighetstvist rekommenderar vi att du bokar en konsultation med en våra jurister.
”Vi vill att våra klienter ska känna sig trygga med att vi ser till helheten i ärendet och försöker alltid nå den mest fördelaktiga lösningen för klienten.”
Peter Zeijersborger är grundare av EZlegal. Med snart 20 års erfarenhet av att driva processer i och utanför domstol är han ansvarig för tvistemålsteamet. Peter Zeijersborger har tidigare drivit advokatbyrå och varit ledamot av Sveriges Advokatsamfund.
Merparten av reglerna som behandlar köp av fastighet, fel i fastighet och andra frågor som kan komma att bli aktuella vid köp av fastighet återfinns i Jordabalken. Reglerna om köp, byte och gåva återfinns i Jordabalkens fjärde kapitel.
Det som brukar kallas för köparens undersökningsplikt finns i Jordabalken 4:19 §. En del av bestämmelsen stipulerar att: ”En avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet” inte får åberopas som fel.
Det innebär förenklat att köparen inte får åberopa fel som han eller hon borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av fastigheten. Även om det benämns som en plikt finns det inte någon faktisk skyldighet att genomföra en undersökning utan det handlar, enligt lagkommentaren, om en ansvarsfördelning med hänsyn till vad som hade kunnat upptäckas om en tillräckligt kunnig person gjort en noggrann undersökning.
Undersökningspliktens omfattning kan påverkas av de uppgifter som säljaren lämnar till köparen. Vid ett fastighetsköp kan det uppkomma indikationer på att det finns vissa problem- eller riskområden i fastigheten, till exempel om det framkommer symptom på ett fel, såsom en fuktfläck. I en sådan situation kan en utökad undersökningsplikt föreligga. (Detta har bland annat behandlats i Högsta domstolens avgöranden NJA 1980 s 555 och 1979 s 790).
På motsatt sätt kan köparens undersökningsplikt i vissa fall anses ha reducerats om säljaren har gjort en klar och specificerad utfästelse om fastighetens skick, och en uttrycklig garanti kan anses föreligga. Det kan till exempel vara aktuellt om köparen gör gällande att säljaren utfäst någonting, eller lämnat lugnande besked. Om köparen gör gällande att dennes undersökningsplikt ska anses reducerad, är det dock denne som bär bevisbördan för att så är fallet Detta har Högsta domstolen tagit ställning till i rättsfallet NJA 1983 s 858.
Reglerna avseende reklamation finns i Jordabalken 4:19 a §. Av bestämmelsen framgår att det finns en tio år lång reklamationsfrist, men att reklamationen därtill måste ha skett i skälig tid beaktat när felet märkts eller borde ha märkts. Vad som ska anses utgöra skälig tid har behandlats i flera olika rättsfall, bland annat RH 1996:130 och NJA 2008 s 1158. I det sistnämnda rättsfallet avsåg situationen köp mellan privatpersoner som inte hade någon nämnvärd kunskap avseende fastigheter. I den situationen ansåg Högsta domstolen att fyra och en halv månad ansågs utgöra skälig tid att reklamera.
Behöver du biträde i en fastighetstvist kan du genom din hemförsäkring ha rätt till rättsskydd. Man har då rätt att få ersättning för sina ombudskostnader genom rättsskyddet i hemförsäkringen mot en självrisk. Omfattningen av rättsskyddet bestäms av försäkringsbolaget och kan variera mellan olika bolag. Oftast täcker rättsskyddet 80% av kostnaderna och de resterande 20% får man själv stå för om man förlorar målet.
Om du inte har rättsskyddsförsäkring och har låga inkomster kan du istället ansöka om rättshjälp, vilket innebär att staten betalar delar av kostnaderna för ditt ombud. Du behöver då bara betala en del av ombudets kostnad i rättshjälpsavgift – ibland så lite som 2% av den totala kostnaden. Vi hjälper våra klienter att ansöka både om rättsskydd och rättshjälp.
Behöver du ett ombud? Då rekommenderar vi dig att boka en 20 minuters konsultation med en jurist. Boka enkelt online eller genom att ringa till oss på 010-33 33 888. Du väljer själv om du vill ha din konsultation på telefon eller via videosamtal.
© 2024 EZlegal
Det finns faktiskt inte någon definition av begreppet ”fastighet” i Jordabalken. Jordabalkens 1§ stadgar att fast egendom är jord och att denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikal. Av lagkommentaren till bestämmelsen kan utläsas att ”såsom fastighet anses emellertid varje sådan enhet som enligt gällande bestämmelser skall vara införd i fastighetsregistret”. När EZlegal kontaktas gällande fastighetsrätt är det vanligaste att det avser någon form av hus.
Vid köp eller försäljning av fastighet uppstår ibland frågan om ansvarsfördelning i anledning av ett påstått fel som anses ha uppdagats. Vid en sådan situation är bestämmelsen 4:19 § i Jordabalken relevant. Bestämmelsen reglerar situationen då fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med god kunnat förutsätta vid köpet. Om en sådan situation uppstår det vara tal om fel i fastighet. Som konsekvens av att det föreligger fel i fastigheten kan köparen ha rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen kan dessutom ha rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Om du har upptäckt fel i fastigheten, tänk på att du det finns tidsramar för att man ska anses ha reklamerat felet inom skälig tid. Det finns inget formkrav när du reklamerar, men det kan vara bra att reklamera skriftligen för att kunna bevisa att reklamationen har skett i tid. Om du inte reklamerar inom skälig tid kan du förlora din rätt att göra gällande påföljder på grund av felet.
Innan du tar tvisten vidare kan det vara värt att fundera på om en eventuell förlikning med din avtalspart. Det är ibland mer kostnadseffektivt att försöka lösa problemen på egen hand än att driva en tvist till domstol. Om ni inte kan komma överens utom rätta kan du skicka in en stämningsansökan till tingsrätt för att inleda en domstolsprocess. Oavsett om du vill ha hjälp genom förlikningsdiskussioner eller med att upprätta en stämningsansökan finns EZlegal till för att hjälpa dig genom hela processen.
