fbpx

Fastighetsrätt

Vad gäller när man köper och säljer hus?

Det är mycket att tänka på när du ska köpa eller sälja en bostad. Måste jag anlita mäklare? Vad är ett dolt fel och vem ska betala för reparationer? Ska jag ha en besiktningsman och behöver jag upplysa om de fel jag känner till? Vi står till tjänst med rådgivning före och efter fastighetsaffären och hjälper dig att upprätta avtal. Vid en tvist står vi på din sida dig genom hela domstolsprocessen.

Vad räknas som dolt fel?

Reglerna kring fastighetsköp finns i jordabalken. Köparen har en omfattande undersökningsplikt och finns det indikationer på fel, utökas undersökningsplikten. Det som avses är i normalfallet en okulär undersökning och köparen behöver således inte göra några ingrepp på fastigheten. Syftet med undersökningen är att köparen ska bli medveten om synliga fel och brister i huset. Efter köpet ansvarar säljaren nämligen endast för dolda fel, det vill säga sådana fel som inte hade gått att upptäcka vid en grundlig undersökning av huset. Ansvaret för dolda fel som fanns vid köpet ligger kvar på säljaren i tio år efter försäljningen.

Om du har köpt en fastighet som inte stämmer överens med avtalet eller om du upptäckt ett dolt fel som inte hade kunnat förväntas, kan du ha rätt till prisavdrag eller skadestånd. I vissa fall går det även att häva köpet.

Har du upptäckt ett dolt fel i ditt hus?

Om du efter köpet misstänker att det är fel på ditt hus, bör du så snart som möjligt ta kontakt med en advokat som kan bedöma möjligheterna till framgång i en tvist. Ta med dig köpeavtal, frågelista, besiktningsprotokoll samt mäklarens och besiktningsmannens uppdragsavtal till mötet.

Det är också viktigt att omgående reklamera felet. Det gör du genom att kontakta säljaren och upplysa dem om problemet. Om felet inte reklameras inom skälig tid från att det upptäcktes förlorar du rätten att kräva ersättning från säljaren.

Tvisten inleds med att du tillsammans med ditt ombud skickar in en stämningsansökan till tingsrätten. Det är ett dokument som beskriver vad du vill att domstolen ska besluta, och vilken bevisning som finns för att styrka yrkandet. När domstolen har godkänt stämningsansökan och stämt motparten, får denna möjlighet att skicka in ett svaromål till tingsrätten. Svaromålet ska innehålla ett bestridande eller ett medgivande av dina yrkanden.

Om säljaren väljer att bestrida stämningsansökan hålls sedan en muntlig förberedelse. Det är ett sammanträde i domstolen som syftar till att klargöra era yrkanden och grunder, vad som är tvistigt, vilken bevisning som ni vill lägga fram och om det är möjligt för er att komma överens om en lösning. Om ni inte når en förlikning under den muntliga förberedelsen kallar tingsrätten till en huvudförhandling. Då kan det även hållas förhör med dig och din motpart, vittnen och sakkunniga.

Vid fastighetstvister brukar man åberopa bevis såsom köpekontrakt, besiktningsprotokoll, fakturor för redan utfört arbete och kostnadskalkyler för åtgärdande av fel som ännu inte utförts samt bilder som visar felet. Ibland måste domaren också åka ut och titta på fastigheten.

Efter huvudförhandlingen meddelar tingsrätten sin dom. Om säljaren blir skyldig att betala ersättning eller skadestånd, kan du vända dig till Kronofogdemyndigheten för att få domen tvångsvis verkställd. Om en part inte är nöjd med domen kan den överklagas till hovrätten och därefter till högsta domstolen. En process i tingsrätt tar normalt sett minst ett år från det att talan väcks till dess att man får en dom. Väljer man att överklaga till högre instans kommer processen ta ytterligare tid.

5 saker att tänka på vid husköp

1. Undersök svåråtkomliga utrymmen

Köparens undersökningsplikt inkluderar även svåråtkomliga utrymmen. Se därför till att kontrollera krypgrund, vindsutrymme och andra mer dolda ytor.

2. Var uppmärksam

Var särskilt uppmärksam på potentiella fuktskador i källare och yttertak, rötskador, skador på vatten- och avloppsanläggningar, sprickbildningar i fasad och grundmur samt skorstensstock.

3. Beakta husets skick

Säljaren kan inte bli ansvarig för fel och brister som köparen borde ha räknat med eller ”förväntat sig”, med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning. Innan du köper ett äldre eller prisnedsatt hus bör du därför kompensera med en ännu mer noggrann undersökning.

4. Anlita en besiktningsman

Även om det går bra att utföra undersökningen själv, kan det i vissa fall vara klokt att ta hjälp av en besiktningsman eller annan sakkunnig. Det är speciellt att rekommendera om du inte själv har någon byggnadsteknisk kunskap.

Väljer du att beställa en besiktning är det viktigt att kontrollera vilken omfattning den har. Ibland innefattas inte elinstallationer, vatten och avlopp eller rökgångar. Då bör du överväga att komplettera undersökningen.

5. Ställ frågor till säljaren

Säljaren har inte någon upplysningsplikt motsvarande köparens undersökningsplikt. Det är dock i säljarens eget intresse att upplysa om fel, eftersom hen kan bli skadeståndsskyldig om hen känt till eller borde ha känt till felet, men inte upplyst köparen om detta. Det är därför en god idé att fråga säljaren om eventuella brister i fastigheten.

Det är fortfarande viktigt att du uppfyller din undersökningsplikt, även om säljaren påstår att huset är i bra skick.

Vad kostar en fastighetstvist?

Att ta en fastighetstvist till domstol är såväl tidskrävande som kostsamt, men många gånger nödvändigt för att kunna genomdriva en påföljd. Har man rättsskydd genom sin hemförsäkring står man bara för cirka 20% av rättegångskostnaderna, och det endast om man förlorar målet. Om man inte har rättsskydd kan man ansöka om rättshjälp och man behöver då bara betala en mindre del av kostnaden i rättshjälpsavgift, mellan 2% och 40%. Det är ombudet som ansöker om rättsskydd eller rättshjälp. Den som vinner målet behöver som huvudregel inte betala något.

Du är välkommen att kontakta oss för en gratis inledande telefonrådgivning redan idag, så gör vi en kostnadsfri bedömning av ditt ärende.

LPT, LVM, LRM

Behöver du vår hjälp?

Behöver du ett ombud? Det kostar inget att fråga. Vi gör en bedömning av ditt ärende och berättar vilka alternativ du har att driva det vidare på juridisk väg.

Fråga advokaten

Nyfiken på vardagsjuridik? Vårdnad, diskriminering, bråkiga grannar, äktenskapsförord eller testamente? I Fråga advokaten kan du läsa det mesta, ta del av Advokatens bästa tips och ställa dina egna frågor.

Boka tid hos oss

Du bokar enkelt en gratis inledande rådgivning genom att ringa eller boka en tid online.

Ställ en fråga



    Integritetspolicy


    Sök i vår frågedatabas