Är vår hyresrätt skyddad om min hyresvärd säljer huset?

Hej och tack för din fråga,

Det är fullt möjligt för en fastighetsägare att sälja en fastighet som är belastad med hyresrätt. Vid överlåtelse av fastighet som besväras av nyttjanderätt gäller den gamla huvudregeln att köp bryter legostämma, vilket innebär att belastningar som ligger i fastigheten såsom nyttjanderätter faller bort i och med överlåtelsen.

I Jordabalken finns emellertid undantag från denna princip och i praktiken kan huvudregeln därför snarast sägas vara att nyttjanderätter består vid fastighetsöverlåtelser. Förvärvaren av fastigheten har företräde om denna är först med att söka inskrivning för sitt förvärv och är i god tro om hyresrätten. God tro innebär att fastighetsförvärvaren inte får veta om att hyresrätten finns. Även om förutsättningarna är uppfyllda så kan hyresrätten ändå få företräde om den är skyddad enligt vad som beskrivs nedan.

• Om överlåtaren av en fastighet som besväras av nyttjanderätt eller servitut gör förbehåll om upplåtelsen, om inte rättigheten är inskriven så medför det att förbehållet avseende upplåtelsen gäller mot den nye fastighetsägaren.[1]
• Även om överlåtaren inte gjort något förbehåll så gäller upplåtelse som avser arrende eller hyra mot den nye fastighetsägaren om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde har ägt rum före överlåtelsen.[2]
• Upplåtelse gäller även mot förvärvare av fastighet om denne vid överlåtelsen ägde eller bort äga kännedom om upplåtelsen, alltså varit i ond tro.[3]

Det krävs även att avtalet sägs upp inom tre månader från överlåtelsen i annat fall gäller upplåtelsen ändå mot den nye ägaren.[4]

Det ska dock påpekas att även om er hyresrätt är skyddad kan den sägas upp i enlighet med avtalet och reglerna i Jordabalken kap. 12. Tänk också på att ni kan ha rätt till förlängning av avtalet när hyrestiden gått ut i enlighet med besittningsskyddet.[5]

Med vänlig hälsning,

Zeijersborger & Co

[1] Kap. 7 § 11 JB.
[2] Kap. 7 § 13 JB.
[3] Kap. 7 § 14 JB.
[4] Kap. 7 § 14 st. 2 JB.
[5] Kap. 12 § 46 JB.