Det läcker i källaren på vårt nya hus. Är det ett dolt fel?

Hej och tack för din fråga,

Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta föreligger det ett fel.[1] För att säljaren ska vara ansvarig krävs att felet är ett så kallat dolt fel.[2] Med dolt fel avses ett fel som inte gick att upptäcka vid en grundlig undersökning. Vid bedömningen om det är ett dolt fel ska även hänsyn tas till vad ni som köpare kunde ha för förväntningar på huset. Lite förenklat är det så att ju äldre ett hus är, desto längre måste köparen gå i sin undersökning. En köpares undersökningsplikt är omfattande och den utökas om det finns indikationer på att något är fel.[3]

Hade besiktningsmannen vid besiktningen kunnat upptäcka felet är det inte ett dolt fel. Det kan vara så att besiktningsmannen inte utförde sin undersökning korrekt och då kan denne bli skadeståndsskyldig. Om besiktningsmannen har utfört undersökningen korrekt utan indikationer, kan ni ha rätt till prisavdrag från säljaren. Om felet är väsentligt kan ni även ha rätt att häva köpet helt. Som köpare ska ni inom skälig tid reklamera felet, och jag råder er därför att omgående skriva både till säljaren och besiktningsmannen.[4] Ni bör även kontrollera med ert försäkringsbolag om ni har rätt till rättsskydd. Beviljas ni rättsskydd svarar ni bara för en liten del av eventuella rättegångskostnader om ni förlorar en tvist. Vinner ni tvisten behöver ni inte betala något.

Då det är många faktorer som har betydelse vid bedömningen kan det vara bra att ta kontakt med en jurist.

Vänliga Hälsningar,
Zeijersborger & Co

[1] 4 kap. 19 § 1 st. Jordabalken (JB)
[2] 4 kap. 19 § 2 st. JB
[3] NJA 1985 s. 274
[4] 4 kap. 19 a § JB