Det luktar rök ur kakelugnen i min nya bostadsrätt. Kan jag hävda dolt fel?

Hej,

Vi köpte nyligen en äldre bostadsrätt. Säljaren hade bott i lägenheten en kortare tid och gav oss två tillfällen att titta på lägenheten. Vi var noga med undersökningen. Det fanns en tidigare anmärkning om att det kunde lukta från avloppet, men säljaren hävdade att han inte hade märkt det. Vi tittade trots detta extra noga på ventilationen. Vi hade kontakt med föreningen vid köpet och fick inga varningar från dem som vi lyfte med säljaren.

Vi har nu bott 3 månader i lägenheten och har märkt av en rökdoft från kakelugnen som vi fått lösa genom att öppna fönstren på glänt. Det här är en sekelskifteslägenhet så huset är runt 100 år gammalt. Vi har mailat säljaren och frågat om han hade det här problemet. Säljaren svarade att han nämnde på köpdagen att det kunde lukta lite rök ibland i lägenheten och hänvisade till att föreningen får hjälpa oss. Mäklaren har bekräftat att han hörde detta nämnas på köpdagen. Vi kommer inte ihåg att säljaren sade något om det här.

Vi undrar om detta kan anses vara ett dolt fel? Kan vi häva köpet?

Hej och tack för din fråga,

I fråga om köp av bostadsrätt är i regel bestämmelserna i köplagen tillämpliga, om inte annat avtalats.[1] För att göra gällande ett fel som köpare är det viktigt att reklamera felet till säljaren inom skälig tid.[2] Det är med andra ord viktigt som köpare att man snarast efter upptäckten av ett fel kontaktar säljaren och påpekar detta. Ett fel föreligger enligt köplagen bland annat om skicket på bostadsrätten avviker från vad köparen haft anledning att förutsätta eller om bostadsrätten saknar en egenskap säljaren utfäst och det kan antas ha inverkat på köpet.[3]

Vanligen säljs dock bostadsrätter i befintligt skick. Jag kommer därför utgå från att så är fallet även i din situation. Även om en bostadsrätt säljs i befintligt skick, ska den anses felaktig om säljaren innan köpet har underlåtit att upplysa dig om ett väsentligt förhållande som säljaren måste antas ha känt till och som du med fog hade kunnat räkna med att bli upplyst om. Därtill krävs att säljarens underlåtenhet att upplysa dig om förhållandet kan antas ha inverkat på köpet. Bostadsrätten ska också anses felaktig om den är i väsentligt sämre skick än vad du med hänsyn till pris och övriga omständigheter med fog hade kunnat förutsätta.[4]

I köplagen framgår att en köpare inte får åberopa ett fel som hen måste antas ha känt till vid köpet. Huvudregeln är att en köpare som gjort en undersökning inte får åberopa fel som borde ha upptäckts vid undersökningen. Endast om säljaren handlat i strid mot tro och heder får ett fel som borde ha märkts vid undersökningen åberopas.[5]

Om säljaren vet om ett fel men inte berättar det för köparen, trots att säljaren förstår att köparen inte känner till felet och att det kan ha en avgörande betydelse för köpet, kan det dock åberopas även om köparen borde ha upptäckt felet vid en undersökning.[6] Felet behöver därmed inte alltid vara dolt för att det ska vara möjligt att åberopa bostadsrätten som felaktig.

Föreligger ett fel får du häva köpet om felet är av väsentlig betydelse för dig och säljaren insåg eller borde ha insett detta. För att det ska vara möjligt måste du dock inom skälig tid efter det att du märkt eller borde ha märkt felet meddela säljaren att du vill häva köpet, med undantag för om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.[7]

Det framgår av din fråga att säljaren hävdar att bristen berördes vid köpet men att du inte minns det. Om bristen berördes vid köpet är det inte möjligt för dig att hävda fel. Är du dock av uppfattning att säljaren inte upplyst dig om felet och vill driva saken vidare i domstol är det du som köpare som har bevisbördan, det vill säga måste bevisa, att ett fel föreligger. Att driva en process i domstol kan vara både kostsamt och komplicerat. Du bör därför så snart som möjligt ta kontakt med en advokat som kan bedöma dina möjligheter till framgång i en tvist.

Om du önskar vidare vägledning är du välkommen att boka en 20 minuters konsultation för att diskutera ditt ärende med en jurist. Du kan också hitta mer information i vår handbok om bostadsrätt.

Med vänlig hälsning,
Zeijersborger & CO

[1] 1 och 3 § § Köplagen (KöpL)
[2] 32 § KöpL
[3] 17 och 18 §§ KöpL
[4] 19 § p. 2-3 KöpL
[5] 20 § KöpL
[6] NJA 2007 s. 86
[7] 39 § KöpL

Se hela svaret

Konsultation

395 kr

20 minuters juridisk rådgivning

  • Vägledning inom aktuellt rättsområde
  • Utredning av möjligheter att driva ärendet på juridisk väg
  • Behovsanalys med förslag till nästa steg

Betala enkelt med kort eller Swish och välj om du vill ha konsultationen på telefon eller via videosamtal.

Handböcker i praktisk juridik

Fördjupa dig i juridisk process och handläggning med vårt utbildningsmaterial.

Hur kan jag finansiera ärendet?

Med vårt test får du snabbt och enkelt svar på om du har rätt till rättskydd eller rättshjälp för att finansiera ditt ärende.

Relaterade frågor:

LPT, LVM, LRM

Behöver du vår hjälp?

Behöver du ett ombud? Välkommen att kontakta oss! Vi gör en bedömning av ditt ärende och berättar vilka alternativ du har att driva det vidare på juridisk väg.

Fråga advokaten

Nyfiken på vardagsjuridik? Vårdnad, diskriminering, bråkiga grannar, äktenskapsförord eller testamente? I Fråga advokaten kan du läsa det mesta, ta del av Advokatens bästa tips och ställa dina egna frågor.

Behöver du ett ombud?

Våra juristassistenter svarar på frågor om vad det innebär att bli klient hos oss och hjälper dig med det administrativa.

Juridisk rådgivning

Boka en 20 minuters konsultation med advokat eller jurist för endast 395 kr. Välj om du vill ha konsultationen på telefon eller via videosamtal.