Vad händer med mitt hyresavtal när bostaden säljs av Kronofogden?

Hej och tack för din fråga,

Om kronofogdemyndigheten utmäter en fastighet så sker det oftast genom exekutiv försäljning. När det handlar om utmätning tillämpas reglerna i Utsökningsbalken (UB).

Innan det genomförs måste fastigheten beskrivas och värderas. Hyresvärden är skyldig att lämna ifrån sig skriftliga handlingar rörande fastigheten som visar vilka äganderätter och hyresrätter som finns i fastigheten. En så kallad sakägarförteckning upprättas och denna bestämmer vilka rättigheter som ska beaktas vid auktionen. För att en hyresrätt ska tas upp i en sakägarförteckning måste denna anmälas.

Sakägarförteckningen uppger vad som ”belastar” fastigheten. Det vill säga vilka rättigheter andra personer har i fastigheten, till exempel en hyresgäst som har en hyresrätt i fastigheten. Fastighetsägaren har en skyldighet att uppge sådant som belastar fastigheten.[1]

En rättighet som tas upp i sakägarförteckningen ska gälla mot den nya ägaren som fastigheten säljs till, såvida ej utropning har gjorts utan rättigheten.

Vid auktionen sker i praktiken flera utrop, först ropas fastigheten ut utan förbehåll om hyresrätten, och därefter ett utrop med förbehåll om hyresrätten. Om det senare utropets högsta bud blir lägre än det innan och detta skadar fordringsägare som har bättre rätt än hyresrätten säljs fastigheten utan förbehåll om hyresrätten.[2]

Säljs fastigheten med förbehåll om hyresrätten är denna gällande mot den nya ägaren. I annat fall är ägaren, som huvudregel, inte bunden av avtalet för hyresrätten. Hyresrätten fortsätter att gälla mot den nya ägaren på samma sätt som den mot den gamla hyresvärden. Det finns dock flera situationer där köparen ändå bli bunden av ett hyresavtal.

Vänliga hälsningar,
Zeijersborger & Co

[1] 12 kap. 4 § UB.
[2] 12 kap. 39 § UB.