Vem ansvarar för fel i en nybyggd bostadsrätt?

Hej och tack för din fråga,

Det finns inget juridiskt korrekt svar på vad som utgör “skälig ersättning” i ett avtal, men en vanlig princip inom skadeståndsrätt är att den som råkat ut för en skada ska ersättas så att den hamnar i samma position som om skadan inte uppkommit. Utifrån den principen bör du ersättas med en likvärdig ugn eller få utbetalt mellanskillnaden.

Vid köp av en nyproducerad bostadsrätt är det först och främst viktigt att vara medveten om att du inte kan framföra några krav mot byggföretaget. Detta eftersom det är bostadsrättsföreningen som beställer byggnadsentreprenaden och det är alltså bara de som har ett avtal med byggföretaget. Du får i din tur ett upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningen och har alltså inget avtalsförhållande med företaget. Det betyder att du måste gå genom föreningen med alla slags klagomål eller krav som du kan tänkas ha gällande din bostadsrätt. Bostadsrättsföreningen får sedan ta det vidare.

Vid köp av nyproduktion ska föreningen, om inte något annat avtalats, tillhandahålla bostadsrätten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.[1] Har du till exempel problem med värmen i bostadsrätten eller problem hänförliga till avloppsrör med inkorrekt lutning, och dessa fel innebär att bostadsrätten inte är fullt brukbar, så kan det tala för att bostadsrätten inte är i ett sådant skick som du har rätt att fordra. Du får då avhjälpa bristen på föreningens bekostnad, om inte styrelsen själv efter tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. För den tid som bostadsrätten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig nedsättning av årsavgiften.[2]

Det kan vara värt att notera att kriteriet ”skick” sannolikt inte kan tillämpas på avtalade uppgifter. Skulle bristen avse avtalade uppgörelser måste tvisten bedömas utifrån avtalsrättsliga bestämmelser. Om bostadsrättsföreningen överlät bostadsrätten till dig under villkor som inte är uppfyllda så har inte avtalet hållits och du kan då ha rätt till skadestånd. För att du ska kunna få skadestånd krävs dock att du har lidit skada. Här kan de felmonterade köksluckorna lyftas som exempel. Bostadsrätten är fortfarande fullt brukbar, men det är ändå ett fel som innebär att avtalet inte är uppfyllt. För att kunna få ersättning för ett sådant fel är det dock som sagt krav på att du lidit skada, till exempel genom att din bostadsrätt inte är värd lika mycket på grund av felet.

Rättsläget vid fel i nyproducerad bostadsrätt är delvis oklart och kan vara svårt att förstå. Det kan då vara bra att ta kontakt med en jurist för att reda ut vilka rättigheter man har. Om du önskar vidare vägledning är du välkommen att boka en 20 minuters konsultation, för att diskutera ditt ärende med en jurist. Du kan också läsa mer om ämnet i vår handbok i bostadsrätt.

Med vänlig hälsning,
Zeijersborger & Co

[1] 7 kap. 1 § Bostadsrättslagen
[2] 7 kap. 2 § Bostadsrättslagen