Vi har köpt en tomt som det nu visat sig inte får bebyggas. Vad kan vi göra?

Hej och tack för din fråga,

Om köpet av en tomtmark avviker från det man som köpare förväntade sig, kan det finnas möjlighet att antingen få prisavdrag eller att häva köpet. Det kan även finnas möjlighet att rikta skadeståndsanspråk mot såväl säljaren som mäklaren.

Fast egendom är enligt lagen jord, vilket i sin tur är indelat i fastigheter.[1] Även om ni köpt tomtmark räknas det enligt lagen som en fastighet. När man köper en mark med avsikt att bygga kan det vara en bra början att ansöka om ett förhandsbesked hos kommunens byggnadsnämnd.[2] Ett förhandsbesked ger svar på om det är möjligt att bygga på platsen. Ett positivt besked är bindande vid den kommande bygglovsprövningen, om ansökan om bygglov görs inom två år från den dag då förhandsbeskedet vann laga kraft.[3] Eftersom det inte framgår av frågan om ni haft ett förhandsbesked kommer jag vidare besvara frågan utifrån att ni inte haft ett sådant.

Vid fastighetsköp finns det möjlighet att avtala om till exempel återgångsvillkor. Ett exempel på ett sådant villkor skulle kunna vara att köpet villkoras av att köparen får bygglov på tomten. För att ett sådant villkor ska vara giltigt krävs att det finns med i köpehandlingen.[4] Köpehandlingen är den skriftliga handling som krävs för att ett fastighetsköp ska vara giltigt. Denna ska vara underskriven av både köparen och säljaren samt innehålla uppgift om köpeskillingen och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes till köparen.[5] Min första rekommendation är således att ni undersöker er köpehandling och ser om det finns något villkorat i den.

Om det inte finns något villkorat i köpehandlingen finns det möjlighet att argumentera för att det föreligger fel i fastigheten. Om ett offentligt myndighetsbeslut medför att köparen inte förvärvat den rådighet över fastigheten som denna vid köpet hade skäl att förutsätta, föreligger ett så kallat rådighetsfel.[6] Rådighetsfel förutsätter att ett myndighetsbeslut föreligger vid köpet eller i nära anslutning till detta. Det finns dock praxis på att enbart det förhållande att bygglovet brister inte i sig innebär att ett rådighetsfel föreligger.[7]

Vidare kan köparen, om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, få rätt till prisavdrag eller hävning av köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada om felet eller förlusten beror på försummelse från säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.[8] Om ni önskar att rikta ett anspråk mot säljaren bör ni undersöka vilka garantier om fastigheten ni fick innan köpet. Även muntliga uttalanden kan enligt praxis utgöra utfästelser.[9] Viktigt i sammanhanget är dock att köparen också har en undersökningsplikt.

Ni kan även rikta ett anspråk mot mäklaren. Denna ska enligt lag utföra sitt uppdrag omsorgsfullt, iaktta god fastighetsmäklarsed samt tillvarata både säljarens och köparens intressen.[10] Mäklaren ska tillhandahålla en objektbeskrivning till den tilltänkte köparen. Denna ska bland annat innehålla uppgifter om fastighetens beteckning, taxeringsvärde samt rättigheter som belastar fastigheten.[11]

Syftet med objektbeskrivningen enligt förarbetena till lagen är att en konsument ska kunna fatta ett väl underbyggt beslut inför ett köp av fastighet. Objektbeskrivningen ska då säkerställa att konsumenten har tillgång till relevant och begriplig information.[12] Om mäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter ska denna ersätta den skada som till följd av detta drabbar köparen.[13]

Ni kan således rikta anspråk mot både säljaren av fastigheten samt mäklaren som angivit felaktig information i objektbeskrivningen. Om ni önskar vidare vägledning är ni välkomna att boka en 20 minuters konsultation för att diskutera ärendet med en jurist. Ni kan också läsa mer om ämnet i vår handbok i fastighetstvist.

Med vänlig hälsning,
Zeijersborger & Co

[1] 1 kap. 1 § jordabalken (JB)
[2] 9 kap. 17 § plan- och bygglagen (PBL)
[3] 9 kap. 18 § PBL
[4] 4 kap. 3 § p. 1 JB
[5] 4 kap. 1 § JB
[6] 4 kap. 18 § JB
[7] NJA 1997 s. 629
[8] 4 kap. 19 § JB
[9] RH 135:83
[10] 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen (FML)
[11] 3 kap. 14 § FML
[12] Prop. 2020/21:119 s. 63
[13] 3 kap. 25 § FML