Handbok i fastighetstvist

Innehållsförteckning

1. Bakgrund 

En fastighetsaffär är för många privatpersoner den överlägset största affären de gör i livet. Tvister i samband med fastigheter är vanligt förekommande och kan vara särskilt svåra att lösa eftersom problem kan uppstå långt efter att köpet av fastigheten har gjorts. Det kan till exempel finnas dolda fel som upptäckts först efter en tid passerat.  

Mot bakgrund av ovan, kommer i det följande förfarandet kring fel i fastighet redogöras för, vilka fel som kan göras gällande samt den efterföljande eventuella domstolsprocessen vid fastighetstvister.  

2. Vad är fast egendom och fastighetstillbehör? 

För att veta vad som ska ingå i ett fastighetsköp är det viktigt att ta reda på om ett föremål ska anses vara fast egendom eller lös egendom. Av 1 kap. 1 § JB framgår att fast egendom är jord. Med jord avses de delar av jordytan om ingår i det svenska territoriet. Jorden är i sin tur indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt.  

Till fast egendom räknas också tillbehör till fastighet och ska som utgångspunkt ingå i ett fastighetsköp. Jordabalken innehåller exempel på vad som är fastighetstillbehör – uppräkningen är således inte uttömmande. Byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk är exempel på fastighetstillbehör. Det krav som ställs för att ett föremål ska anses ha anbragts inom fastigheten är relativt lågt ställt. Objektet ska ha tillförts fastigheten på ett ändamålsenligt vis, vilket innebär att objektet kan användas på det sätt som anses vara normalt för objektet (2:1 JB).  

Byggnadstillbehör räknas också som tillbehör till fast egendom och ska i regel ingå i fastighetsköpet tillsåvida parterna inte har avtalat om annat. Byggnadstillbehör är fast inredning och annat som byggnaden blivit försedd med för stadigvarande bruk, t.ex. vitvaror, badkar, persienner element till värmeledning, kamin och kakelugn (2:2 JB). 

Vid köp av fastighet är det viktigt att säljaren är tydlig med vilka tillbehör som ingår. Om inte tillbehören fysiskt skiljts från fastigheten före köpeavtalet undertecknas av parterna ingår de i köpet. Säljaren kan alltså inte efter att avtalet har undertecknats men före tillträde ta bort t.ex. diskmaskiner, tvättmaskiner och staket från fastigheten. 

2.1. Fastighetsköp och avtalets utformning  

Huvudregeln inom svensk avtalsrätt är att det råder avtalsfrihet. Avtalsfriheten innebär att det står individer fritt att bestämma vilka de vill sluta avtal med samt själva bestämma avtalets innehåll. För att ett avtal ska vara giltigt krävs det som huvudregel inte att något formkrav är uppfyllt, vilket innebär att det är tillräckligt att det föreligger en överensstämmande viljeförklaring mellan parterna för att ett avtal ska komma till stånd. I motsats till vad som gäller för de flesta avtal, har lagstiftaren ansett att avtal vid överlåtelse av fast egendom måste ha viss form för att ett bindande avtal ska anses ha träffats. Vid fastighetsköp måste avtalet vara skriftligt och innehålla:  

  • Uppgift om köpeskilling, 
  • En överlåtelseförklaring, 
  • Fastighetens objektnummer eller beteckning (t.ex. Gävle Torp 1:1) 
  • Säljaren och köparens underskrifter (4:1 JB). 

En muntlig överenskommelse om att köpa en fastighet är således inte giltig utan avtalet måste uppfylla nyssnämnda formkrav. I propositionen till jordabalken förklaras bakgrunden till att formlösa avtal inte kan accepteras vid överlåtelse av fast egendom bland annat med vikten av att äganderättsövergången blir helt klarlagd samt att formens funktion tjänar som ett bevismedel om avtalets tillkomst och innehåll. Detta hänger även samman med betydelsen av att förvärvet genom lagfarten får publicitet. Lagfartsinstitutet förutsätter alltså att köpeavtalet tillkommer i viss form. Ett ytterligare skäl för kravet på skriftlig form vid fastighetsöverlåtelser är att formen förutsätts öka chansen att överlåtelsen sker först efter moget övervägande. Främst bedöms förhastade steg från säljarens sida kunna förebyggas. 

I praktiken brukar ett fastighetsköp innefatta två skriftliga handlingar; köpekontrakt och köpebrev. Köpekontrakt innehåller information om vilken fastighet som avses, priset för försäljningen, villkor för affären och uppgifter om säljaren och köparen. Av köpebrevet, som också är skriftligt, framgår det att köparen har betalat fastigheten.  

Ett optionsavtal är ett löfte om att i framtiden ingå ett avtal. Säljaren lovar att i framtiden sälja X till köparen eller köparen lovar att i framtiden köpa X av säljaren. Rent avtalsrättsligt är ett sådant avtal bindande eftersom löftesprincipen är en grundläggande rättsprincip inom svensk avtalsrätt. Vad gäller tillämpningen av optionsavtal vid fastighetsköp är ett sådant inte bindande eftersom bestämmelserna i jordabalken uttryckligen uppställer ovan nämnda formkrav. Ett optionsavtal uppfyller inte formkraven i jordabalken och är därför ogiltigt.

2.2. Lagfart 

När en köpare har förvärvat en fastighet ska denne ansöka om lagfart för att registrera att han eller hon är ägare till fastigheten (20:1 JB). Alla fastigheter och deras ägare ska registreras i fastighetsregistret hos Fastighetsinskrivningen på Lantmäteriet. Detta ska göras inom tre månader efter förvärvet och kan enklast göras genom e-legitimation på Lantmäteriets hemsida (20:2 JB). Har man ingen e-legitimation kan man ansöka genom att fylla i en blankett som sedan skickas till Lantmäteriet.  

Vid ansökan om lagfart ska förvärvshandlingen skickas med i original tillsammans med ansökan, det kan till exempel vara köpebrev eller köpekontraktDet är viktigt att tänka på att om köpebrevet hänvisar till ett villkor i köpekontraktet, ska även köpekontraktet skickas in i original eller bestyrkt kopia och om det i köpekontraktet finns uppgift om att ett köpebrev ska upprättas, ska även köpebrevet skickas in i original eller bestyrkt kopia. 

3. Utgångspunkt för ansvarsfördelningen

3.1. Köparens undersökningsplikt 

Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet (4:19 st. 2 JB). 

Kraven på köparens undersökning vid fastighetsköp är långtgående. Bedömningen om köparen uppfyllt sin undersökningsplikt görs som utgångspunkt utifrån vad en normalt erfaren och på området normalt bevandrad lekman skulle ha kunnat upptäcka vid en tillräckligt noggrann undersökning. Köparen bär som huvudregel risken för fel som han inte känt till men borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten som är utförd med tillräcklig omsorg och sakkunskap. Det som avses är i normalfallet en okulär undersökning och köparen behöver således inte göra några ingrepp på fastigheten. Utrymmen som kan vara svåråtkomliga, t.ex. krypgrunden och vindsutrymmet, måste köparen i normalfallet undersöka. Särskild uppmärksamhet bör ägnas fuktskador (speciellt i källare och yttertak), rötskador, skador på vatten- och avloppsanläggningar, sprickbildningar i fasad och grundmur samt skorstensstock. En köpare måste inte göra förstörande ingrepp för att uppfylla sin undersökningsplikt, om inte det finns särskilda anledning att göra sådana ingrepp (NJA 1984 s. 3). 

I NJA 1998 s. 407 exemplifieras undersökningspliktens omfattning. Avgörandet klargör att köparens undersökningsplikt även omfattar svåråtkomliga utrymmen. En fastighet hade överlåtits och tillhörande vindsutrymme hade varken undersökts av besiktningsmannen eller av köparna själva med hänvisning till att taket vad snötäckt och att vindsluckan därför inte var åtkomlig. I efterhand uppdagades skador och köparna yrkade att köpeskillingen skulle reduceras. En av de frågor som prövades var om undersökningsplikten hade fullgjorts eller om köparna eftersatt sin skyldighet. Både hovrätt och HD bedömde att det köparna åberopat inte utgjorde ett ursäktande hinder och att undersökningsplikten inte var fullgjord beträffande vindsutrymmet. 

Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar undersökningspliktens omfattning. Om säljaren exempelvis upplyser köparen om ett misstänkt fel kan det utgöra en varningssignal, som bör föranleda en utökad undersökningsplikt från köparens sida. På samma sätt kan köparens undersökningsplikt reduceras med anledning av uppgifter som säljaren har lämnat. Om säljarens uppgifter om fastigheten kan anses tillförlitliga och tillräckligt tydliga kan en uttrycklig garanti eller en enuntiation anses föreligga. Detta gäller i huvudsak då säljaren gjort en klar och specificerad utfästelse beträffande fastighetens skick. Allmänt lovprisande eller generella uttalanden betraktas således inte som utfästelser. Köparen bör slutligen ha i åtanke att säljaren inte svarar för fel och brister, som köparen borde ha räknat med eller borde ha “förväntat sig” med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning. Köparen bör därför anpassa sin undersökning till detta. Rör köpet ett begagnat hus måste köparen ta i beräkning att vissa delar och funktioner utsatts för slitage och på grund av ålder t.o.m. kan vara uttjänta och i behov av utbyte eller i vart fall renovering. 

3.1.1. Besiktningsman 

Jordabalken utgår från att köparen själv i normalfallet ska kunna uppfylla sin grundläggande undersökningsplikt. Det finns således inget krav på att anlita någon sakkunnig för detta ändamål. Många köpare väljer ändå att anlita en besiktningsman eller annan sakkunnig och detta är att rekommendera om köparen själv inte har särskild byggnadsteknisk kunskap. Detsamma gäller om köparen inledningsvis själv undersökt fastigheten och då upptäckt symtom på fel som det kan vara svårt att bedöma betydelsen av. Som angivits ovan ska köparen undersöka fastigheten i alla dess delar och funktioner. Anlitar köparen en sakkunnig är det därför viktigt att vara observant på vilken omfattning en beställd besiktning har. Normalt omfattar inte en sådan besiktning vissa delar av fastigheten såsom elinstallationer, vatten och avlopp, rökgångar etc. varför köparen bör överväga att komplettera sin undersökning. 

Jordabalken har som utgångspunkt att den undersökning köparen gör eller låter göra, ska ske före köpet, dvs. innan köpekontrakt undertecknas av parterna. Det finns inget som hindrar att parterna i kontraktet avtalar om att köparen ska få möjlighet att undersöka fastighet senare och därefter på det sätt kontraktet föreskriver, ska få åberopa upptäckta fel och begära avdrag på köpeskillingen eller begära att köpet i dess helhet ska återgå. Denna typ av avtalsvillkor brukar kallas besiktningsklausul och är numer vanligt förekommande. Tas ett sådant villkor in är det viktigt att båda parter är medvetna om vad som krävs för att köparen ska kunna åberopa villkoret samt noga beaktar de tidsgränser som anges i villkoret. Det förekommer att säljaren inför försäljningen låter undersöka fastigheten med hjälp av en besiktningsman, ofta för att tjäna som underlag för en säljaransvarsförsäkring. I dessa fall är det viktigt att köparen noga går igenom besiktningsprotokollet, gärna med den besiktningsman som utfört besiktningen, s.k. köpargenomgång. Det är också av stor vikt att köparen då tänker på att undersökningsplikten omfattar fastigheten i dess helhet och vid behov kompletterar med ytterligare undersökningar. 

Det är viktigt att välja besiktningsman med omsorg. En besiktningsman som är ansluten till Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) är kvalitetssäkrad eftersom personen uppfyller de krav som organisationen ställer. De besiktningsmän som är anslutna till SBR får titulera sig som SBR-godkända. Organisationen ställer flera krav på de besiktningsmän som vill erhålla titeln. Exempelvis krävs en byggnadsteknisk utbildning samt innehavande av en ansvarsförsäkring. Utöver detta ska besiktningsmännen genomgå en intern utbildning för överlåtelsebesiktningar.  

3.2. Säljarens upplysningsskyldighet 

Någon generell upplysningsskyldighet för säljaren motsvarande köparens undersökningsplikt finns i egentlig mening inte. Säljaren har dock ett egenintresse av att upplysa om fel och brister eftersom han ansvarar för dolda fel, och en brist som säljaren upplyst om är ju inte dold och han kan då på så sätt undvika felansvar. Avgörande för bedömningen om ett faktiskt fel är relevant eller inte, är således om felet är möjligt att upptäcka för köparen. Endast om felet inte är upptäckbart, dvs. dolt, är det relevant. Trots detta kan man ändå säga att säljaren har en upplysningsskyldighet i den mening, att han kan bli skadeståndsskyldig om han faktiskt känt till eller borde ha känt till felet, men inte har upplyst köparen härom. Detta följer av köparens rätt till skadestånd på grund av säljarens försummelse. Om ett förtigande av ett fel dessutom innefattar svikligt eller annat ohederligt förfarande, kan säljaren även gå miste om rätten att åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsplikt. Det är således i säljarens eget intresse, att han upplyser köparen om de fel eller symptom på fel han känner till eller misstänker finns.  

En säljare kan friskriva sig från dolda fel genom att lägga in en friskrivningsklausul i köpekontraktet vilket i regel innebär att köpesumman blir lägre. Dock gäller en friskrivning bara under förutsättning att säljaren inte känner till eventuella dolda fel när fastigheten säljs. Om säljaren kände till felen vid den tidpunkten gäller inte friskrivningsklausulen.  

Vid mäklarförmedlade försäljningar av fastigheter är frågelistor vanligt förkommande. Frågelistan består av ett antal frågor rörande fastighetens skick som säljaren besvarar och som köparen får ta del av. Exempel på en fråga som brukar förekomma är: ”Har ni observerat eller haft anledning att misstänka brister eller fel i fastighetens el-, gas-, ventilation-, vatten- eller avloppssystem” och andra frågor kring bygglov och reparationer. I den förtryckta texten på frågelistan brukar det framgå att det förhållandet att en fråga besvarats med ett ”nej” inte innebär en garanti för felfrihet i omfrågat hänseende. Innebörden av svaret innebär enligt frågelistan endast att kännedom eller misstanke om fel inte föreligger hos den som avgett svaret. Uppgifter som en säljare lämnat i en frågelista är således ofta inte att anse som annat än säljarens subjektiva uppfattning om frånvaron av fel. I den juridiska litteraturen anges att en frågelista där säljaren svarat ”nej” på alla frågor bör ha en mycket begränsad betydelse. Det finns dock fall där klara och precisa uppgifter i en frågelista utgör utfästelser, t.ex. uppgifter om huruvida erforderliga bygglov finns (Svea Hovrätts dom den 10 februari 2016 i mål T 11270-14). I den mån säljaren besvarar en fråga jakande och upplyser köparen om ett föreliggande fel i visst avseende utökas köparens undersökningsplikt. Om säljaren däremot svarat ”nej” reduceras köparens undersökningsplikt.  

I en dom från Hovrätten över Skåne och Blekinge den 27 november 2018 i mål T 3514-17 prövades frågelistans rättsliga betydelse. Målet gällde bl.a. om fel förelåg i fuktisoleringen i en av bostadshusets fasader. Hovrätten konstaterade i sin dom att fasaden var behäftad med en bristfällig konstruktion och fuktisolering, som inte var upptäckbara vid en rent okulär besiktning. I frågelistan hade säljaren svarat ”nej” på frågorna om säljaren tidigare observerat eller haft anledning att misstänka fel i fuktisolering eller fuktskador eller liknande samt om förbättringar eller reparationer på fastigheten utförts. Hovrätten fann det styrkt att det tidigare, trots säljarnas nekande svar i frågelistan, hade förekommit läckage i fasaden vid några tillfällen som det har utförts åtgärder kring och att säljarna underlåtit att nämna detta i frågelistan. Hovrätten konstaterade i sin dom att frågelistan har en viktig funktion i samband med ett fastighetsköp och att köparens undersökningsplikt hade reducerats i anledning av de nekande svar som säljarna lämnat i frågelistan. Hovrätten konstaterade att felen i fasadens fuktisolering därför varit dolda för köparen. Jämfört med tidigare rättspraxis och uttalanden i den juridiska litteraturen, bör hovrättens dom innebära en viss skärpning av synen på frågelistans rättsliga betydelse, även i fall när säljaren svarar nej på alla frågor om observationer av eller misstankar om fel. Det finns därför anledning för säljare att vara mycket noggranna vid besvarandet av frågelistan och att faktiskt upplysa om kännedom eller misstankar om fel. 

4. Fel i fastighet

En förutsättning för att det ska föreligga ett felansvar enligt 4 kap 19 § JB är att det finns ett faktiskt fel i fastigheten.  

En fastighet anses som felaktig om den a) inte stämmer överens med vad som följer av avtalet, b) om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet eller c) om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst (4:19 JB). Felansvaret begränsas dock av köparens undersökningsplikt på så vis som nämnts ovan.  

Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet, enligt a, eller om den avviker från vad säljaren får anses ha utfäst, enligt c, föreligger ett konkret fel. Att ett fel är konkret innebär att det finns en konkret utlovad standard som inte överensstämmer med fastighetens faktiska standard. Detta innebär att den faktiska standarden jämförs med den, enligt avtalet, utlovade standarden. Om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, enligt b, rör det sig om ett abstrakt fel. För sådana fel eller skador, som köparen haft anledning att räkna med på grund av fastighetens ålder och skick eller köparen haft möjlighet att upptäcka, kan säljaren inte hållas ansvarig. Säljaren ansvarar dock för dolda fel, det vill säga sådana fel i fastigheten som köparen inte kunnat upptäcka och oavsett om säljaren själv känt till felen eller inte (4:19 st. 2 JB). 

Gränsen mellan konkreta och abstrakta fel är dock många gånger diffus, anledningen är att det ibland är osäkert om en fastighets standard är bestämd i köpeavtalet (i vid bemärkelse) och fastigheten därigenom har en konkret standard eller om ett fel istället ska bedömas utifrån en abstrakt standard.  

Faktiska fel hänför sig oftast till fastighetens fysiska skick eller till fastighetens areal. Det kan röra sig om bristfälliga eller felaktiga byggnader, angrepp av mögel, röta eller ohyra. Det kan också röra sig om att grundvattnet sinar eller är förorenat. I förarbetena sägs det att för att ett faktiskt fel ska anses föreligga måste felet eller bristen ha inverkat väsentligt på fastighetens marknadsvärde. Har köparen vid köpet utgått från de fakta angående fastigheten som säljare uppgivit och som framkommit vid en undersökning av fastigheten, och det senare visar sig att det finns fel och brister i fastigheten, som minskar dess värde, uppstår det på grund av detta ett missförhållande mellan värdet på fastigheten och köpesumman. Detta innebär i sin tur en avvikelse ifrån den naturliga grundvalen för avtalet.  

Problemen med att avgöra vad det är som följer av avtalet och vad köparen med fog kunnat förutsätta har avgörande betydelse vid felbedömningen. Det som är utfäst ger ett klart underlag för felbedömningen och befriar köparen från dennes undersökningsplikt. När det gäller det som får anses följa av avtalet och det som köparen med fog haft rätt att förutsätta är gränserna vid felbedömningen betydligt vagare och beror på de övriga omständigheterna runt köpet och begränsas dessutom av köparens undersökningsplikt. Fel eller brister som köparen skulle ha upptäckt vid en noggrann undersökning faller oftast utanför felansvaret.  

Vidare måste felet ha förelegat vid tidpunkten för köpet, det är dock inte nödvändigt att felet varit synligt vid denna tidpunkt. Skulle det röra sig om t.ex. en felaktig dränering och fuktskador först uppstår efter köpet, är det inte fuktskadorna som utgör ett faktiskt fel, utan den bristfälliga dräneringen. Visar sig felet inte förrän efter köpet och har man inte kunnat upptäcka det vid en noggrann undersökning, rör det sig om ett dolt fel. Ansvaret för de fel som är att betrakta som dolda faller på säljaren. Detta betyder att köparen ansvarar för de fel som går att upptäcka och kan följaktligen inte ställa säljaren till svars för dessa.  

Sammanfattningsvis kan det sägas att för ett fel ska räknas som ett dolt fel måste felet ha funnits vid köptillfället, felet ska inte ha varit upptäckbart, felet ska inte ha varit förväntat och bostadens egenskaper måste ha avvikit från eventuella uppgifter som säljaren lämnat. Att felet inte ska ha varit förväntat innebär att ett fel som är rimligt i förhållande till bostadens ålder, skick och konstruktion inte kan räknas som dolt även om det inte upptäcktes i en noggrann undersökning. 

4.1. Utgångspunkter för felbedömning 

Det råder delade meningar inom doktrinen dels om hur man ska presentera felreglerna och dels om hur man ska lösa problem som rör felansvaret. Det sätt att angripa problemen som förespråkas i praxis och i förarbetena är Grauers tvåstegsmodell. Grauers förespråkar en presentationsmodell där felreglerna presenteras i två steg  som kan, något förenklat, systematiseras enligt följande: 

4.1.1. Felbedömning 
  1. a) Föreligger ett konkret fel? 
  2. b) Föreligger ett abstrakt fel?

Vid Ja på fråga a) eller b), gå vidare till relevansbedömningen.  

Vid Nej på både fråga a) och b), fel föreligger inte och påföljder kan inte göras gällande av köparen 

 4.1.2. Relevansbedömning 

Är felet relevant? Felets relevans kan påverkas av följande omständigheter  

  • Köparens reklamation  
  • Preskriptionstiden  
  • Säljarens friskrivningar  
  • Köparens undersökningsplikt 

Vid felbedömningen tas ställning till vilken standard köparen har rätt att kräva. Skulle fastighetens standard avvika från vad köparen har rätt att kräva föreligger ett fel i köprättslig mening. I första hand ska man göra en konkret/subjektiv bedömning där man ser till vad som följer av avtalet. Avviker fastigheten från vad som följer av avtalet föreligger ett konkret fel. Om fastigheten inte avviker från detta får man i andra hand göra en abstrakt/objektiv bedömning av fastighetens standard. Då ser man till om fastigheten har den standard en köpare normalt kan förvänta sig av fastigheten. Har inte fastigheten den standard man normalt kan förvänta sig föreligger ett abstrakt fel.  

Föreligger det ett konkret eller abstrakt fel ska det göras en relevansbedömning. Vid relevansbedömningen ser man till om köparen kan göra någon påföljd gällande mot säljaren. För att felet ska anses relevant krävs det att köparen kan göra åtminstone en påföljd gällande. Det man ska se till är parternas vetskap, handlande, undersökning, preskription, reklamation och eventuella friskrivningsklausuler. Har köparen t.ex. kunnat upptäcka felet vid en undersökning eller underlåtit att reklamera i tid är felet inte relevant. 

4.2. Byggnorm 

Vid ny-, till-, och ombyggnad finns det flera byggregler som man måste förhålla sig till. Byggreglerna anger de egenskaper som en byggnad minst måste uppfylla. Dessutom ska dessa egenskaper bevaras under byggnadens livstid, det vill säga en byggnad måste underhållas. Boverket har tagit fram en vägledning till fastighetsägare om boendeinflytande vid ombyggnad. Alla byggåtgärder, de som kräver bygglov, de som kräver anmälan samt alla andra byggåtgärder ska uppfylla Boverkets bygg- och konstruktionsregler. Det kan uppstå vissa svårigheter att bedöma om fel föreligger när något är byggt enligt dåvarande tids gällande byggnorm. Byggnormer utvecklas ständigt och ett äldre hus kan således vara byggt på ett sätt som inte är att anse som fackmannamässigt idag. I tidigare praxis har domstol enligt huvudregel bedömt dessa fall till köparens nackdel såtillvida att fel inte föreligger om byggnaden är uppförd enligt de normer som gällde vid tidpunkten för byggnationen. HD har i, dessa situationer, menat att köparen behöver ha detta i åtanke. Det finns dock vissa undantag i praxis. 

NJA 1997 s 290 rör ett mål där ett antal bostäder som byggts av ett byggföretag visade sig ha drabbats av fukt och mögelskador bara några år efter tillträde. Köparna hävdade att dessa fel orsakats på grund av den valda konstruktionen. Ett flertal köpare stämde därför bolaget och yrkade att köpeskillingen skulle sättas ned. Bolaget anförde bland annat att den påtalade konstruktionen inte avvek från dåvarande byggnorm. HD bedömde att köparna hade rätt till nedsättning av köpeskillingen trots att bolaget hade följt dåvarande byggnorm. De tog i sin bedömning hänsyn till att husen var nybyggda och att dessa skador var av sanitär olägenhet. 

4.3. Reklamation 

Skulle det föreligga ett faktiskt fel och köparen vill åberopa felet gentemot mot säljaren måste han meddela säljaren om detta, d.v.s. reklamera inom skälig tid. Skulle köparen inte reklamera inom skälig tid förlorar han sin rätt att göra påföljder gällande på grund av felet (4:19a JB). Vad som ska anses som skälig tid varierar i det enskilda fallet. I regel gäller premissen att ju mer uppenbart ett fel är, desto kortare blir reklamationsfristen. Vid bedömningen tas även hänsyn till bland annat om köparen är privatperson eller näringsidkare och köparens sakkunskap. Begränsningen i reklamationsbestämmelsen är dock inte tillämplig om säljaren har handlat i strid mot tro och heder eller förfarit vårdslöst. Som huvudregel preskiberas en fordran på grund av fel i fastighet efter 10 år, såvida inte preskriptionen avbryts dessförinnan (4:19b JB).  

Vid reklamation vid fel i fastighet ska köparen kunna ange vad det är för fel som det rör sig om. Ett påstående från säljaren som inte är preciserat räknas inte som en giltig reklamation. Det finns inget formkrav i fråga om reklamation, men för att gardera sig i bevishänseende kan det vara bra att reklamera skriftligen för att kunna bevisa att man faktiskt har reklamerat och att man har gjort det i tid. Reklamationen bör även skickas direkt till säljaren. Har köparen reklamerat på ett ändamålsenligt sätt, får meddelandet härom åberopas även om det försenas, förvanskas eller inte kommer fram. Detta innebär att meddelande om reklamation går på mottagaren, dvs. säljarens, risk och har motiverats med att skyldigheten att reklamera är stadgad i mottagarens intresse (4:19a 3 st. JB).   

4.4. Påföljd  

Om fastigheten är behäftad med fel, dvs. inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta har köparen rätt till prisavdrag eller, om felet har varit av väsentlig betydelse, häva köpet (4:19 st. 1 JB). I de fall felet är av mindre omfattande karaktär och köparen fortfarande vill bo kvar i fastigheten är prisavdrag den påföljd som lämpligast är för handen. Avdraget ska, enligt 4 kap. 19 c § JB, beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och avtalsenligt skick, dvs. en summa som motsvarar fastighetens värdeminskning. Eftersom det ofta är svårt att med säkerhet bestämma den värdeminskning ett visst fel för med sig kan kostnaden för att åtgärda felet, enligt rättspraxis, tjäna som vägledning vid en skönsmässig bedömning av prisavdragets storlek (se t.ex. NJA 1988 s. 3).  

För att kunna tillgripa hävning, måste köparen väcka talan om densamma inom ett år från det tillträdet ägde rum och blir främst aktuellt när det rör sig om omfattande fel som upptäcks tidigt. Köparen har dessutom rätt till skadestånd om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren särskilt har utfäst, t.ex. om köparen har fått merkostnader för ett alternativt boende under den tid som felet i fastigheten måste åtgärdas. 

5. Fastighetstvist  

En process i tingsrätt tar normalt sett minst ett år från det att talan väcks till dess att man får en dom. Väljer man att överklaga till högre instans kommer processen att ta ytterligare tid. Målen kan bli relativt omfattande och innehålla mycket skriftlig bevisning. Ibland måste domaren och parterna åka ut och titta på fastigheten. Det kan inträffa om en av parterna önskar att man ska hålla syn på fastigheten. I många mål kan det dock räcka med fotografier eller kartor som visas i rättssalen. Att slita en tvist i domstol är således såväl tidskrävande som kostsamt men många gånger ett nödvändigt förfarande för att kunna genomdriva en påföljd. Kostnaderna för att åtgärda ett fel kan många gånger uppgå till stora belopp och det dolda felet kan leda till stor värdeminskning av fastigheten som köparen naturligtvis vill få kompensation för.  

Fastighetstvister är i huvudsak dispositiva tvistemål vilket innebär att parterna kan förlikas om saken. Rättegången i tvistemål är uppdelad i två steg: förberedelse och huvudförhandling. I många fall kommer parterna överens under förberedelsen men skulle parterna inte nå en förlikning kallar tingsrätten parterna, vittnen och andra som ska höras till en huvudförhandling. 

 Vid fastighetstvister kan rätten besluta om kvarstad (15:1 RB). Kvarstad är en tillfällig åtgärd i väntan på att rätten avgör en tvist och innebär i praktiken att den som har en fordran mot någon kan få betalningen säkerställd genom att domstolen förordnar om kvarstad på så mycket av motpartens egendom att fordringen kan antas bli täckt vid utmätning. Kvarstad tillgrips när det kan skäligen kan befaras att motparten genom att avvika, skaffa undan egendom eller förfara på annat sätt undandrar sig att betala skulden.  

5.1. Kontakta juridiskt ombud 

Fastighetstvister kan som tidigare nämnt bli omfattande och komplicerade. Det kan därför vara bra att ta hjälp av ett juridiskt ombud. Vid den första kontakten med en person som söker juridisk rådgivning är det viktigt för ombudet att göra en jävsprövning och undersöka om uppdraget faller under juristens kompetensområde. Det är också viktigt att upplysa klienten om förutsättningar för rättshjälp, rättsskydd och principerna för prissättning.   

Advokatsamfundet ger ut en samling, Regler för advokatverksamhet, som innehåller de regelverk och bestämmelser som är mest grundläggande för advokatens verksamhet. Trohet och lojalitet mot klienten är kärnegenskaper i advokatens roll. Advokaten ska som oberoende rådgivare företräda, tillvarata klientens intressen och verka för klientens bästa inom ramen för gällande rätt och god advokatsed. Förtroendet förutsätter att advokaten är fri från intressekonflikter och iakttar tystnadsplikt. En advokat har tystnadsplikt avseende det som anförtrotts advokaten inom ramen för advokatverksamheten eller som advokaten i samband därmed fått kännedom om. Skyldigheten att beakta god advokatsed är reglerad i lag och är således inte en etisk plikt utan en rättslig skyldighet, även om de disciplinära åtgärderna är ålagda advokatsamfundet och inte domstolarna (8:4 RB). 

 Advokaten har en skyldighet att löpande hålla klienten underrättad om vad som händer i ärendet och skyndsamt besvara frågor från klienten om uppdraget – dels för att klienten utifrån informationen skall beredas möjligheten att vidta eventuella åtgärder som han eller hon finner lämpliga, dels för att avstämma med klienten angående riktningen för uppdragets fortskridande. Det är därför bra att sända klienten kopior av all korrespondens och alla handlingar i ärendet så att klienten kan följa vad som händer. Förslag om förlikning är ett typexempel på omständighet som kan uppstå oväntat och snabbt. Eftersom fastighetsmål av det slag som detta häftet redogör för är dispositiva tvistemål, är förlikning vanligt förekommande och inte sällan måste advokaten ta ett snabbt beslut som kan innebära fördelar för klienten. Det är dock viktigt att tänka på att även om ombudet har en fullmakt om att ingå förlikning är det klienten som har sista ordet och förlikningen ska godkännas av klienten.  

5.2. Laga domstol i fastighetstvister  

Huvudregeln i tvistemål är att den domstol som är behörig att pröva en tvist (laga domstol) är den domstolen där svaranden har sin hemvist. Stämningsansökan ska således lämnas in hos denna domstol. Om svarande är en juridisk person, anses denna ha sin hemvist på den ort där styrelsen har sitt säte (10:1 RB).  

Svensk rätt innehåller ett antal exklusiva behörighetsregler som innebär att talan måste väckas vid en viss domstol. Vid en tvist avseende fastighetsköp är tingsrätten, i den stad där fastigheten är belägen, den behöriga domstolen för att avgöra tvisten (10:10, 10:11 RB). Vissa fastighetstvister ska dock tas upp av mark- och miljödomstolen eller av hyres- och arrendenämnd där fastigheten är belägen. I Sverige finns fem mark- och miljödomstolar som är lokaliserade vid tingsrätterna i Umeå, Östersund, Nacka, Växjö och Vänersborg. Mark- och miljödomstolen prövar till exempel överklagade beslut från Lantmäteriet men även mål enligt det som föreskrivs i miljöbalken samt mål som rör expropriation, tomträtt och fastighetsbildning.  

5.3. Stämningsansökan och svaromål 

5.3.1. Stämningsansökan 

En stämningsansökan är en begäran om tvisten ska tas upp hos tingsrätten som sedan ska pröva målet. Kärande är den person som väcker talan mot någon och svarande är den som talan väcks mot.  

Det finns två typer av talan i tvistemål; fullgörelsetalan och fastställelsetalan. Vilken typ av talan det är går att utläsa ur yrkandena i stämningsansökan. En fullgörelsetalan (13:1 RB), är den som i regel blir aktuell vid fastighetstvister och innebär att man vill föra talan om att rätten ska förpliktiga svaranden att fullgöra något; utföra en viss prestation eller utge ett visst penningbelopp. Syftet med en fullgörelsetalan är att åstadkomma en exekutionstitel, dvs. få en dom som käranden kan vända sig till Kronofogdemyndigheten med och genom tvång få motparten att fullgöra sin prestation. Fastställelsetalan (13 kap. 2 § RB) däremot är när man vill föra talan om att rätten ska fastställa ett visst rättsförhållande. Man vill t.ex. att rätten ska fastställa huruvida ett avtal mellan parterna existerar eller inte, eller man vill få sin rätt till något fastställd. 

 Förutom formella uppgifter såsom namn, personnummer/organisationsnummer, adress, e-post och underskrift ska en stämningsansökan innehålla:  

  • Yrkande: riktas till domstolen och anger vad man vill att domstolen ska döma. Exempelvis att säljaren ska sätta ned köpeskillingen och kan formuleras enligt följande: ”Kärande yrkar att domstolen förpliktar Svarande att till honom utge 100 000 kronor jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för delgivning av stämningsansökan till dess betalning sker”. I stämningsansökan kan flera yrkanden anges och kan delas in i förstahands- och andrahandsyrkanden. 
  • Orientering: en utförlig redogörelse av omständigheterna i målet Genom köpeavtal daterat 15 september 2019 förvärvade Käranden fastigheten Gävle Torp 1:1 av svaranden. Fastigheten tillträddes 15 november 2019. Den 15 februari 2021 upptäckte Käranden fuktskador på väggarna i källaren som senare visade sig bero på en felaktigt utförd dränering. Käranden reklamerade felet per mejl till Svaranden den 22 februari 2021”.    
  • Grunder: är en utförlig redogörelse för de omständigheter som åberopas till rättslig grund för yrkandet. De förklarar varför käranden har rätt till det som yrkas. Grunden för talan är således de rättsligt relevanta faktiska omständigheter som är av omedelbar betydelse för utgången i målet. Grunden kan exempelvis anges så som följer: Inför köpet erhöll Käranden uppgift om att fastigheten dränerats år 2014. Käranden hade ingen anledning att anta annat än att dräneringen genomförts fackmannamässigt. Felet har således avvikit från vad Käranden med fog kunnat förutsätta vid köpet. Felet har inte varit möjligt att upptäcka vid en noggrann undersökning av fastighetenFelet är väsentligt, relevant och påverkar fastighetens marknadsvärde negativt. Käranden är således berättigad till prisavdrag som motsvarar det yrkade beloppet.” 
  • Bevisning: är underlag som styrker partens påstående. Bevisuppgiften ska bifogas i stämningsansökan och ska tydligt kunna härledas till yrkandet och grunden för detta. Bevisuppgiften är dock nästan alltid preliminär och käranden får möjlighet att senare inkomma med en slutlig bevisuppgift (42 kap. 2 § RB).  

Det är viktigt att vara precis i sin stämningsansökan och vara tydlig med vad som yrkas och grunderna för yrkandet. Det är med hänsyn till syftet, att få till stånd en exekutionstitel, angeläget att käranden formulerat yrkandet precist och noggrant, så att det klart och tydligt framgår vilket resultat (rättsföljd) som käranden vill åstadkomma genom rättegången. Vidare är domstolen bunden av kärandens yrkande och kan inte döma över annat eller mer än vad parterna yrkat (17 kap 3 § RB). I praktiken innebär detta att man riskerar att gå miste om sin rätt eftersom domstolen inte kan döma något som parten inte har yrkat även om denne egentligen har rätt till det. Vidare får en dom negativ rättskraft, res judicata, vilket innebär att en sak som redan har avgjorts genom dom inte kan avgöras igen i ett nytt mål (17:11 RB). Exempelvis innebär detta att om kärande har yrkat att Svarande ska utge 100 000 kr till kärande så kan domstolen inte i besluta att svarande ska utge 200 000 kr trots att kärande egentligen hade haft rätt till detta.  

För att kunna stämma säljaren i en tvist rörande fastighet måste käranden betala en ansökningsavgift till tingsrätten. Ansökningsavgiftens storlek beror på vilket belopp käranden yrkar på. För en tvist som avser ett krav under 23 800 kronor (ett halvt prisbasbelopp för år 2021), är ansökningsavgiften 900 kronor. Dessa mål kallas för förenklade tvistemål. Om kravet överstiger 23 650 kronor eller om tvisten inte rör något specifikt belopp, är ansökningsavgiften 2 800 kronor. Det senare är troligtvis det vanligaste vid fastighetstvister. 

5.3.2. Svaromål 

När domstolen har godkänt en stämningsansökan och stämt svaranden får denna möjlighet att inom viss angiven tidsfrist svara på stämningsansökan genom att inge ett svaromål till tingsrätten (42:5 RB). Ett svaromål ska innehålla ett bestridande eller ett medgivande av kärandens yrkanden. Om svaranden bestrider yrkandena ska grunden för detta anges med ett yttrande avseende de omständigheter som käranden grundar sin talan på. Vidare ska svaranden i svaromålet ange bevis som denne önskar åberopa och vad som ska styrkas med varje bevis. I svaromålet ska även eventuella invändningar om rättegångshinder anges (42:7 RB). Om svaranden inte inkommer med ett svaromål som uppfyller kraven i 44 kap. 7a § RB ska tredskodom meddelas vilket innebär att en tvist avgörs helt enligt kärandens yrkanden. 

5.4. Muntlig förberedelse 

Efter att svaromålet har inkommit granskar rätten de inledande skrifterna för att reda ut oklarheter och otydligheter. Frågor om preciseringar och kompletteringar kan ställas per telefon eller per e-post till ombuden. I regel är det lämpligt att, sedan svaranden gått i svaromål, käranden yttrar sig över svaromålet innan den muntliga förberedelsen hålls. Vid behov kan även svaranden föreläggas att yttra sig över kärandens svar. Därefter kallas parterna oftast till en muntlig förberedelse. Den muntliga förberedelsen ska i regel äga rum inom två månader från det att svaromål har inkommit. Den muntliga förberedelsen syftar till att reda ut målet; klargöra partnernas yrkanden och grunder, vad som är tvistigt, vilken bevisning parterna avser att lägga fram samt undersöka om det är möjligt att parterna kan förlikas eller komma överens på annat sätt (42:6 RB). Ambitionen är att den muntliga förberedelsen ska reda ut målet i sådan grad att den fortsatta beredningen är så gott som klar inför målets slutliga avgörande.  

Under den muntliga förberedelsen kan olika frågeställningar uppkomma som kan ha betydelse för den fortsatta processen. Därför är det bra att kalla klienten till möte inför en muntlig förberedelse för genomgång av rätts- och bevisläget. Ofta har klienten inte varit på en muntlig förberedelse tidigare och då är det viktigt att förklara hur processen går till. Under mötet bör ombudet även undersöka hur klienten ställer sig till en förlikning.  

En muntlig förberedelse leds av en lagfaren domare. Vid sammanträdet närvarar vanligen även en protokollförare, parterna samt eventuella ombud och tolkar. Vanligtvis hålls förberedelsen i en mindre rättssal i tingsrätten och det brukar avsättas cirka två timmar för sammanträdet. Beroende på omständigheterna i det enskilda fallet och hur förlikningsdiskussionen utvecklas kan sammanträdet både ta kortare och längre tid i anspråk.   

Under den muntliga förberedelsen initierar rättens ordförande ofta förlikningsdiskussioner med parterna i syfte att få fram ett snabbt avgörande av målet. Det kan aldrig garanteras att en förlikning träffas utan det bygger helt på parternas vilja. Parterna kan själva få diskutera en eventuell överenskommelse men ordföranden kan också leda samtalen. Då får vanligtvis den ena parten lämna rummet medan ordföranden diskuterar med den andra parten. Parterna byter därefter plats och så fortsätter man tills ordföranden har fått fram ett förslag som båda parter är villiga att gå med på. Om parterna kommer överens kan tingsrätten stadfästa förlikningen vilket innebär att det parterna kommit överens om tas in i en dom.  

Om parterna inte förlikas kommer ordföranden och parterna som regel överens om en tidsplan för målets fortsatta handläggning fram till målets avgörande som sammanställs i ett protokoll. Efter den muntliga förberedelsen åläggs parterna att inkomma med en samlad och slutlig bevisuppgift inför huvudförhandlingen. Bevisuppgiften innehåller en sammanställning av den bevisning som parten åberopar i målet. Tidsfristerna för bevisuppgifterna bestäms med hänsyn till när huvudförhandlingen hålls.  

5.5. Bevisning 

I tvistemål ligger bevisbördan normalt sett på den som påstår något. Att en part har bevisbördan för ett rättsfaktums existens eller icke-existens innebär därmed att parten måste presentera bevisning som med en viss grad av sannolikhet talar för eller emot omständighetens existens. För att något ska anses bevisat måste omständigheten vara styrkt. Detta är ett relativt högt ställt beviskrav (dvs. en hög grad av sannolikhet krävs), även om det t.ex. är lägre än beviskravet i brottmål som brukar formuleras som att det ska vara ”ställt utom rimligt tvivel” att en viss omständighet/ett visst förhållande föreligger. 

Bevisning kan åberopas för att styrka (bevisa) att en omständighet, dvs. ett konkret rättsfaktum, föreligger eller inte föreligger. Även omständigheter som inte är av omedelbar betydelse för utgången kan föras in i målet av parterna. Dessa kallas för bevisfakta eller hjälpfakta. Bevisfakta är av indirekt betydelse i målet då de ger stöd för en parts påstående att ett visst konkret rättsfaktum föreligger eller inte föreligger. Andra omständigheter, t.ex. en allmän bakgrund till parternas kontakter, kan anges men faller i regel utanför vad rätten kommer att pröva. Sådana omständigheter redovisas lämpligen separat från konkreta rättsfakta och bevisfakta. 

För varje bevis ska anges ett bevistema, dvs. vilka omständigheter (konkreta rättsfakta eller bevisfakta) som beviset ska styrka. Om ett bevisfaktum ska styrkas ska det även anges eller annars klart framgå vilket konkret rättsfaktum detta i sin tur ska styrka. Bevisning kan alltså enbart föras rörande preciserade tvistiga faktiska omständigheter som är av betydelse i målet.  

Vid fastighetstvister brukar man i regel åberopa bevis såsom köpekontrakt, besiktningsprotokoll, fakturor för redan utfört arbete och kostnadskalkyler för åtgärdande av fel som ännu inte utförts samt bilder som visar felet. Vidare brukar köparen som vill åberopa fel i fastighet anlita ett företag som gör ett värdeutlåtande, dvs. göra en bedömning av skäligt avdrag på köpeskillingen. En värdeminskning av fastigheten till följd av felet är nämligen en förutsättning för att göra gällande påföljd.  

Omständigheter (konkreta rättsfakta eller bevisfakta) som åberopas sent i processen kan i vissa fall prekluderas och kommer då inte att beaktas av rätten (se t.ex. 42:15 a och 43:10 RB). För att förhindra att handläggningen av ett tvistemål drar ut på tiden kan rätten meddela en stupstock för att driva processen framåt. Det innebär att parten efter en viss angiven tidpunkt inte får lägga fram ny bevisning till stöd för sin talan. En förutsättning för att domstolen ska kunna använda detta verktyg är att en part under processen har visat tendenser till att förhala processen. Ett exempel på det är när en part återkommande begär anstånd för att inkomma med skrifter eller att en part utformar sina skrifter på ett sätt som gör att domstolen gång på gång måste begära förtydliganden för att förstå vad parten menar. Någon av parterna kan nämligen ha ett intresse av att förhala processen och av denna anledning är motsträvig när domstolen försöker föra målet framåt mot ett slutligt avgörande.   

Det kan finnas giltiga skäl för att få lägga fram ny bevisning sent i processen. Det kan t.ex. vara att ny bevisning blev känd först vid en viss tidpunkt eller att parten har haft laga förfall och har på grund av till exempel sjukdom inte haft möjlighet att iaktta domstolens förelägganden. Har en part däremot varit passiv och slarvat med sin bevisning kan parten gå miste om sin möjlighet att lägga fram bevis. Om en domstol har meddelat en stupstock eller därefter avvisat omständigheter eller bevis är det endast möjligt att överklaga avvisningsbeslutet i samband med att parten överklagar domstolens slutliga avgörande i målet. 

5.6. Huvudförhandling 

Rättens ordförande inleder huvudförhandlingen med att kontrollera vilka som är närvarande. Om en part inte närvarar kan denna få tredskodom mot sig (44:2 RB). Därefter får kärande framställa sina yrkanden och svaranden får möjlighet att svara och ge sin inställning till yrkandena. Både kärande och svarande får göra en sakframställan där de berättar om bakgrunden till tvisten och går igenom den bevisning som åberopats. Efter sakframställan hålls förhör med parterna, vittnen och sakkunniga. Alla förhör spelas in med ljud och bild för att kunna visas i hovrätten om domen skulle överklagas. Slutligen ges parterna möjlighet att slutföra sin talan där de kan lyfta vad de anser är bevisat och hur domstolen ska döma.  

Efter förhandlingen hålls en överläggning där rätten diskuterar målet och bestämmer hur den ska döma (17:9 RB). Domstolen måste förhålla sig till processens ram vilket innebär att domen endast får grundas på det som har framkommit vid huvudförhandlingen och får bara avse det som parterna har yrkat (17:2-3 RB). 

5.7. Dom 

I vissa fall avkunnar tingsrätten domen omedelbart efter sin överläggning, och då skickas den ut till parterna i skrift inom en vecka, men det allra vanligaste är att domen meddelas vid ett senare tillfälle. Rättens ordförande talar då om vilken dag och vilket klockslag som domen kommer att meddelas. När domen meddelats skickas den till parterna eller deras ombud. Rätten kan antingen bifalla en talan eller lämna den utan bifall. 

Efter tre veckor från det att en dom har meddelats vinner den laga kraft vilket innebär att domen inte längre kan överklagas. Om en part är missnöjd med tingsrättens dom kan denne överklaga domen till hovrätten. Överklagandet ska vara skriftligt och ska ha inkommit till tingsrätten inom tre veckor från den dag då domen meddelades (50:1 RB). Tingsrätten ska kontrollera att överklagandet har inkommit i rätt tid och därefter skicka det samt tillhörande handlingar till hovrätten. I tvistemål krävs prövningstillstånd för att hovrätten ska pröva målet och det är hovrätten som avgör huruvida prövningstillstånd ska meddelas eller inte (50:7 a RB). Lämnar hovrätten prövningstillstånd kommer den att pröva målet på nytt. Om prövningstillstånd inte meddelas gäller tingsrättens dom. En fullgörelsetalan som bifalles är exigibel vilket innebär att den utgör en exekutionstitel och käranden kan vända sig till Kronofogdemyndigheten för att få den tvångsvis verkställd (3:1 UB).  

 6. Finansiering

Domstolsprocesser kan medföra stora kostnader. Huvudregeln i tvistemål är att den part som tappar målet, ska ersätta motparten dennes rättegångskostnader. Var part löper således risken att förlora processen och därmed själv bli betalningsskyldig, även för motpartens rättegångskostnader (18:1 RB). Dessutom ska ersättningen omfatta ränta på rättegångskostnadsbeloppet från den dag tvisten avgörs tills dess betalning sker (18:8 RB). Vittnen och andra som hörs vid en domstol har rätt till ersättning för detta. Frågan om ersättning till vittnen tas i regel upp i anslutning till respektive förhör. Vem av parterna som ska stå för kostnaderna för vittnen avgörs i domen 

6.1. Rättsskydd och rättshjälp  

Rättsskydd är ett försäkringsskydd som oftast ingår i de flesta hemförsäkringarna. I regel har man rätt att få ersättning för sina ombudskostnader genom rättsskyddet i hemförsäkringen mot en självrisk. Oftast täcker rättsskyddet 80 % av kostnaderna och de resterande 20 % får man själv stå för. Rättsskyddet täcker också motpartens rättegångskostnader om man skulle förlora målet och bli betalningsskyldig. Villkoren för försäkringsskyddet kan variera mellan olika försäkringsbolag så det är viktigt att kontrollera vilka villkor som gäller för just ens eget försäkringsbolaget. Oftast gäller rättsskyddet endast om det tvistiga beloppet överskrider ett halvt basbelopp. 

I det fall man saknar rättsskyddsförsäkring kan man ansöka om rättshjälp. Rättshjälp är en social skyddslagstiftning vilken syftar till att hjälpa personer som inte kan få rättslig hjälp på annat sätt. Förfarandet regleras i rättshjälpslagen och det är domstolen eller Rättshjälpsmyndigheten som beslutar om personen är berättigad till rättshjälp vilket innebär att kostnaderna vid ett beviljande täcks av staten och käranden betalar en rättshjälpsavgift mellan 2–40 %. Förutsättningarna för att beviljas rättsskydd är att personen:  

  • saknar rättsskyddsförsäkring. Finns rättsskydd ska denna utnyttjas i första hand.     
  • har ett ekonomiskt underlag som inte överstiger 260 000 per år och 
  • har fått rådgivning av en advokat eller jurist i minst en timme (2 § och 6-8 §§ RhjL). 
  • beloppet som tvistas om uppgår till minst 23 800 kr (ett halvt prisbasbelopp för år 2021).  

 Det är viktigt att känna till att man kan bli skyldig att betala motpartens rättegångskostnader om man förlorar tvisten då rättshjälpen inte täcker dessa kostnader. Det kan handla om resekostnad till och från rättegången, juridiska kostnader, samt förlorad arbetsinkomst eller annan ekonomisk förlust. 

7. Lagar och rättsfall

Lagar:

SCB. Fastighetspriser och lagfarter 2019 

Jordabalken 

Regler för advokatverksamhet 2020  

Rättegångsbalken (1942:740) 

Rättshjälpslagen (1996:1619) 

Utsökningsbalk (1981:774) 

Rättsfall:

NJA 1997 s 290 

NJA 1984 s. 3 

NJA 1988 s. 3 

NJA 1998 s. 407 

Hovrätten över Skåne och Blekinge den 27 november 2018 i mål T 3514-17 

Svea Hovrätts dom den 10 februari 2016 i mål T 11270-14  

Meny

Konsultation395 kr

20 minuters juridisk rådgivning

  • Vägledning inom aktuellt rättsområde
  • Utredning av möjligheter att driva ärendet på juridisk väg
  • Behovsanalys med förslag till nästa steg
Betala enkelt med kort eller Swish och välj om du vill ha konsultationen på telefon eller via videosamtal.

Webbplatsen använder cookies och spårningsskript. Genom att besöka webbplatsen med webbläsaren inställd för att acceptera cookies och spårning godkänner du denna användning. För att neka cookies kan du stänga av funktionen via din webbläsares säkerhetsinställningar. Där kan du även radera eventuella cookies som lagrats. Läs mer om hur vi hanterar personuppgifter i vår integritetspolicy.

Konsultation395 kr

20 minuters juridisk rådgivning

  • Vägledning inom aktuellt rättsområde
  • Utredning av möjligheter att driva ärendet på juridisk väg
  • Behovsanalys med förslag till nästa steg
Betala enkelt med kort eller Swish och välj om du vill ha konsultationen på telefon eller via videosamtal.